隨著房產(chǎn)新政以及相關(guān)細(xì)則的出臺，國家著手解決人們自住需求，打擊住宅投機(jī)炒作的調(diào)控出發(fā)點已十分明確。于是，不少人把目光轉(zhuǎn)向商鋪，“一鋪養(yǎng)三代”的觀念至今仍被不少人津津樂道。那么福州的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀如何？連日來筆者對此進(jìn)行了一番調(diào)查采訪。
    人均商業(yè)面積1.8平方米

　　福州是全國著名的商貿(mào)城市，為了解目前福州商業(yè)物業(yè)的發(fā)展情況，昨日筆者驅(qū)車對城市幾條主干道走了一趟，發(fā)現(xiàn)正在招商和已進(jìn)入建設(shè)階段的商業(yè)地產(chǎn)還真不少。以福州生活型干道八一七路為例，沿著八一七路南下，在南門兜附近，冠亞廣場、東興南門廣場、華辰茶亭街項目相互呼應(yīng)，這三個已經(jīng)動工商業(yè)廣場廣告牌子都相當(dāng)?shù)男涯浚罢邤M建成10.5萬平方米的購物廣場，而后者的商業(yè)面積則為4000多平方米，茶亭商業(yè)街地上商業(yè)面積12.26萬平方米。

    再往南走到了臺江中亭街，這里將崛起福州乃至全省最大的商業(yè)街群，其中人氣漸旺的中亭街面積25萬平方米，如今招商完成90%%以上；在建的華辰天華步行街商業(yè)面積將達(dá)到28萬平方米；再加上安平商貿(mào)城、元洪城、步行街以及舊的臺江農(nóng)貿(mào)市場，臺江中亭街一帶的商業(yè)總面積將達(dá)到80萬平方米。此后從臺江區(qū)政府得到證實，作為臺江三大商貿(mào)圈的核心，以中亭街為核心的中部商圈的面積確實將達(dá)到80萬平方米左右。

    隨后筆者又來到了工業(yè)路，商業(yè)總面積達(dá)21萬平方米的寶龍廣場已經(jīng)正式營業(yè)，而緊接著距其不遠(yuǎn)的萬象商業(yè)廣場商業(yè)面積則達(dá)到9萬平方米。

    此外，在福新路、東區(qū)現(xiàn)代城、華林路、津泰路、中洲島等也有不少商業(yè)物業(yè)，據(jù)不完全統(tǒng)計，在福州僅上述街區(qū)已建成正在招商或在建的商業(yè)物業(yè)面積將達(dá)160萬平方米以上，加上其他地區(qū)的商業(yè)物業(yè)面積，總面積超過300萬平方米，按福州目前的常住人口量164萬計，人均商業(yè)面積將達(dá)1.8平方米左右。

    另從福州市有關(guān)部門了解到，幾年來，因為相繼建設(shè)了大量商業(yè)用房，目前福州的商業(yè)用房空置較多，截至2006年底，商業(yè)營業(yè)用房空置面積為30多萬平方米，占商品房空置面積的三成左右，同比增長15％。顯然福州的現(xiàn)狀不容樂觀，目前有一批商場店面空置未售或售后未用，如金山生活區(qū)、光明港小區(qū)、鼓山新區(qū)配套商業(yè)等。這些空置未用的商業(yè)用房，短期內(nèi)找不到很好的出路。

    福州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要邁“三道坎”

    定位坎

    在臺江一商業(yè)物業(yè)，從最初的某某風(fēng)情一條街，到CEPA城，到皮具一條街，而現(xiàn)在又傳出要改為其他的了，短短兩三年定位改了4次，幾乎是一年一定位，盡管社區(qū)的住宅早已交房入住，而該商業(yè)配套卻遲遲不能開業(yè)。

    其實，當(dāng)前面臨定位坎的商場并非臺江的這一家，位于五一廣場邊的正大廣場商場定位同樣幾經(jīng)周折，從最初的主題商場到SHP鄄PINGMALL，到福州首個CEPA城，到名店城，最后為時尚主題購物中心，也同樣是好事多磨。對此，正大集團(tuán)有關(guān)人士坦言，這肯定是要有個過程，其實前面的幾個都只是想法而已，比如CEPA城，當(dāng)初政府有這個意向，作為商家當(dāng)然也愿意配合，結(jié)果做不起來主要是貨源和時機(jī)的問題，他們物業(yè)是沒有問題的。現(xiàn)在集團(tuán)經(jīng)過充分的考慮最終確定定位為時尚主題購物中心，突破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，實施只租不售、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理的模式，給入駐商家充分的經(jīng)營處方權(quán)，在品牌檔次和業(yè)態(tài)搭配上，以主題式購物模式對商場進(jìn)行規(guī)劃，給每個樓層都做了主題定義，產(chǎn)品分類明晰。目前吸引了眾多知名品牌的入駐。

    說到商業(yè)地產(chǎn)的定位，在福州不能不說到中洲島，從最初的中國第一步行旅游觀光購物島到CEPA零關(guān)稅購物一條街，到現(xiàn)在小商品城的定位，中洲島同樣成為業(yè)界廣泛關(guān)注的一個商業(yè)地產(chǎn)的焦點。對于個中原因，中洲島實業(yè)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中洲島的總體定位并沒有多大的改變，局部調(diào)整是正常的。

    招商坎

    如果說，定位是商業(yè)地產(chǎn)要跨的第一道坎的話，那么，招商則將是商業(yè)地產(chǎn)要跨的第二道坎，而且如果這道坎跨不過去的話，那么前面的一道坎則要重新再跨。

    福州中亭街例子很好地說明了這一問題。中亭街最初的定位非常高，不僅號稱東亞第一室內(nèi)步行街，同時相當(dāng)?shù)膰H化，既有韓國城、香港城，還有泰國商品一條街等，但由于招商招不起來，結(jié)果定位也不斷在調(diào)整。“像韓國城，當(dāng)時我們也引進(jìn)了韓國商人，但最后因招不到商，只好作罷。”對中亭街定位調(diào)整，中亭街管理中心有關(guān)負(fù)責(zé)人并不忌諱，他表示這是市場的使然，只有把定位與實際情況相結(jié)合，這種定位才具有可操作性。他說，經(jīng)過兩三年的努力，中亭街現(xiàn)在的招商已接近完成，初步形成了服裝、家具、家用電器三大主導(dǎo)業(yè)類為主，針織內(nèi)衣、珠寶首飾等其他業(yè)類為輔的中亭街商貿(mào)業(yè)態(tài)，其中服裝市場面積達(dá)10萬平方米，占整個中亭街商業(yè)面積的50%%左右，其次為家具業(yè)以及與其相配套的家私用品和床上用品，面積達(dá)4萬平方米，再次就是家電進(jìn)駐，估計在2萬平方米以上。“中亭街現(xiàn)在是人氣有了，商家也有了，但仍然是處于一個磨合期。”這位負(fù)責(zé)人對中亭街目前取得的招商成績顯得很冷靜。在談到招商最大的感想，他坦言難度很大，“可以說，為了放水養(yǎng)魚培育市場，我們推出了很多的優(yōu)惠措施，免、減等很多方法都用過，同時加大宣傳力度，配合廠家做活動，本來很多都是商家的事，但我們把它當(dāng)作我們自己的事進(jìn)行操作，目的是讓商家進(jìn)來做大做強(qiáng)。”他說，“填滿不是目的，填實才是我們的目的，說到底只有讓商家掙錢，才是我們的愿望。”

    然而，有市場人士認(rèn)為，盡管目前招商形勢不錯，但如何整合和提高商家的含金量，這將再次對中亭街招商提出新的挑戰(zhàn)。

    規(guī)劃坎

    定位與招商是商家面臨的內(nèi)部問題，而且是個案；可規(guī)劃則是福州商業(yè)地產(chǎn)面臨的共同問題。省經(jīng)貿(mào)委有關(guān)專家直言，福州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遭遇“瓶頸”中，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃是一大因素。

    對于目前福州市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，這位專家指出，目前在福州的商業(yè)地產(chǎn)商對各類的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有點“過熱”，甚至認(rèn)為是已經(jīng)到了“鶯歌燕舞”的狀態(tài)，實際上，相當(dāng)多的投資商正在面臨著招商難的問題，而缺乏統(tǒng)一規(guī)劃是一大因素。

    “對于核心商圈來說，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還好理解一些，而目前福州一些相當(dāng)大型的商業(yè)廣場，定位為shoppingmall，由于其建設(shè)地都不是福州市的商業(yè)繁華地帶，是獨立單設(shè)的一個大面積的購物中心，今后會怎樣發(fā)展，目前尚難定論。”這位專家表示出了些許的擔(dān)憂。他說，實際上，在福州的一些商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)出現(xiàn)了一面熱一面冷的情況，沿街店面看起來都挺不錯，商業(yè)繁榮，人來人往，而背街一面卻出現(xiàn)截然不同的境況，店鋪出現(xiàn)大量的閑置，暫且不論其定位發(fā)展，能把店鋪招滿就不錯了。

    他指出，目前福州一些開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，雖然地處繁華地段，但受交通等因素的制約，很難按投資商原來的設(shè)想，帶來巨大的人流和商機(jī)，將在很大程度上制約商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。此外，在一些地方，行政干預(yù)的力度過大，也對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生不良影響。

    他表示，各地商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展的現(xiàn)狀已經(jīng)引起有關(guān)部門關(guān)注。商務(wù)部幾次發(fā)出通知，要求各地對大型商業(yè)網(wǎng)點進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查的重點就在建筑面積、建設(shè)投資總額、資金來源、開業(yè)情況、經(jīng)營情況、是否享受優(yōu)惠政策、是否符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃等情況。因此，“規(guī)劃坎”能否邁過，對福州商業(yè)地產(chǎn)來說將是個考驗。

    對于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃問題，福州市土地發(fā)展中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商業(yè)地產(chǎn)不僅要有規(guī)劃，同時還要讓商家提早介入。他說，現(xiàn)在福州的相當(dāng)多的出讓地塊都規(guī)劃有商業(yè)用房部分，但這種規(guī)劃只是對面積指標(biāo)上的安排，而對具體的用途就無法顧及了，這導(dǎo)致的后果是不少開發(fā)商拿了地，在對商業(yè)部分的規(guī)劃上傷透腦筋，出現(xiàn)規(guī)劃不當(dāng)?shù)那闆r大有人在；另一方面，從商家來說，由于不知道具體的一些建設(shè)信息，雖然對某一區(qū)域的布點很感興趣，但結(jié)果往往找了很多樓盤卻找不到自己合適的物業(yè)。如果，商家能與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)提前介入，從規(guī)劃到設(shè)計就量體裁衣，就是最佳的選擇，但目前大家的信息就是不對稱。這也成了政府方面較為頭痛的事。

    對此，永輝超市有關(guān)負(fù)責(zé)人頗為認(rèn)同，他告訴筆者，他們進(jìn)入金山新區(qū)和鼓山新區(qū)是必然的事，但由于一直找不到合適的物業(yè)，布點的事也就一拖再拖。而當(dāng)他們得知金山將拍賣一塊地做超市用地時就直接買地，自己建超市。“這樣可以根據(jù)自己的需要進(jìn)行商場的布局，這也是永輝首次買地自己建超市。”他說。

    “三管齊下”促發(fā)展

    商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)引入聽證制度

    對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，業(yè)內(nèi)專家指出，今后福州建大型商業(yè)設(shè)施必須舉行聽證，傾聽社會各方面的意見，此舉將對福州大型商業(yè)設(shè)施的建設(shè)以及規(guī)范發(fā)展起到積極的影響。

    據(jù)介紹，根據(jù)前不久國家商務(wù)部印發(fā)的《全國商品市場體系建設(shè)綱要》規(guī)定，地級以上城市要制定和完善商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，規(guī)范商業(yè)設(shè)施建設(shè)、開業(yè)程序，大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)應(yīng)進(jìn)行聽證，避免重復(fù)建設(shè)。同時，商務(wù)主管部門要結(jié)合城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，對流通設(shè)施的總量、布局結(jié)構(gòu)和市場需求進(jìn)行全面調(diào)查，并建立商業(yè)資源信息系統(tǒng)，為加強(qiáng)商品市場建設(shè)的科學(xué)管理提供依據(jù)。

    “訂單商業(yè)”將成時尚

    至于今后榕城商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，除了應(yīng)啟動的聽證制度外，省經(jīng)貿(mào)委有關(guān)專家指出，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與商業(yè)經(jīng)銷商相結(jié)合是一個很好的嘗試，國內(nèi)已經(jīng)有人將其稱為“訂單商業(yè)”，盡管二者在信息方面尚存在難以很好銜接的問題，但福州已經(jīng)出現(xiàn)了一個好的發(fā)展例子。省商業(yè)集團(tuán)與北京東方家園集團(tuán)合資，動工建設(shè)數(shù)萬平方米的省商業(yè)物流中心，既保證了商家的入駐，又解決了數(shù)年內(nèi)該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展問題。

    他認(rèn)為，要想實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，地產(chǎn)商和商業(yè)經(jīng)營者的資源整合非常重要，地產(chǎn)商借助商家的品牌效應(yīng)，能有效地提高商業(yè)網(wǎng)點銷售，而零售巨頭、餐飲娛樂、家居建材等商家的加盟，則是目前商業(yè)地產(chǎn)的一大賣點。當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)的前期市場調(diào)研和策劃也很必要。

    加強(qiáng)規(guī)劃是關(guān)鍵

    “減少政府行為對商業(yè)地產(chǎn)的影響，也是影響今后商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展壯大的一個重要因素。”福建師大城市規(guī)劃專家鄭訓(xùn)忠教授認(rèn)為，政府部門應(yīng)加強(qiáng)對商業(yè)設(shè)施建設(shè)的規(guī)范引導(dǎo)，避免重復(fù)建設(shè)。目前福州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃已經(jīng)出臺，這對于商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)設(shè)施今后的布局和規(guī)范將起到積極的促進(jìn)作用，“但關(guān)鍵還要看執(zhí)行情況如何”。