2008年福州土地“第一拍”將于3月21日舉行。受前幾次流拍、流掛影響，本次土地拍賣會備受各界關注。甚至有業內人士大膽預言，其將成為福州房地產市場的風向標，成功與否直接影響市場未來走向。 

　　在本次土地拍賣會上，將推出兩幅鬧市地塊，分別為烏山西路南側地塊宗地2008-01號和湖東路北側地塊宗地2008-02號，由于后者規劃用途為商業金融用地，有一定局限性，因此烏山西路地塊的重要性直接凸顯。 

　　據記者了解，福州許多開發商，尤其是一些有開發實力和經驗的開發商，因為前期地價高位運行，加上對樓市走向難做判斷，手中的土地儲備量減少，因此烏山西路南側黃金地塊就成為眾開發商關注的焦點。 

　　那么，烏山西路南側地塊實地情況如何？周邊配套如何？對其的投入與產出可否成正比？本報特請蔚藍機構專業人士對此地塊進行了預估。夏慶 

　　（蔚藍機構市場部  林壽文） 

　　周邊環境 

　　項目周邊配套： 

　　1)酒店、餐飲：時尚川菜酒樓、富黎華酒樓、黃岐海鮮大酒樓； 

　　2)醫療機構：部隊門診； 

　　3)文化教育：福州大學、市教院附中、烏山小學、融僑錦江小學、福建省老年大學； 

　　4)商場、百貨、超市：百安居、永輝、永樂家電； 

　　5)游樂休憩設施：江濱公園、白馬河公園； 

　　6)郵政、電信、銀行：農行、建行、工行、興業銀行； 

　　7)公交：728、722、953、725、10、4； 

　　8)企事業單位：洪山科技園創業中心大廈、福州市房地產交易中心、福州日報社、福州晚報社、福州市政府、文藝家之家； 

　　9)汽配：新奇特汽車維修； 

　　10)其他：黎明建材市場、倪世建材市場、西禪寺、融僑錦江、美景良晨花園、黎明苑、中茵花城、黎明永樂家電； 

　　地塊概貌 

　　地塊位置：鼓樓區錦江路東側、烏山西路南側； 

　　用地性質：商業、居住用地； 

　　占地面積：50.22畝(合33482.7m2)； 

　　建筑密度：≤24.2%； 

　　容積率：≤3.8； 

　　綠化率：≥30% 

　　預估總建筑面積：地上總建筑面積(127234.26m2)+地下總建筑面積(16600m2)=143834.26m2； 

　　地上總建筑面積：127234.26m2(其中預估住宅面積：120873.26m2，每套面積平均100平方米大約共有1208套；預估商業面積：6361m2)； 

　　地下總建筑面積：16600m2(扣除6B級地下人防面積3817m2，剩余12783m2，共有511個可售機動車位)。 

　　地塊優劣勢 

　　A.優勢分析(S) 

　　1)烏山西路隸屬鼓樓區，人文環境及經濟環境相對較為成熟，升值潛力巨大。 

　　2)該地塊位于江濱板塊——福州市第二豪宅區域，不僅能夠體現本案未來業主的尊貴身份也能同時享受優美的自然環境。 

　　3)地塊周邊擁有江濱大道、上浦路、工業路、斗池路等城市主干道，未來的烏山西路的通車將使得本案周邊的交通環境更加便捷。 

　　4)地塊周邊設有市教院附中、福州大學、融僑錦江小學等知名學府，教育配套完善，人文環境極佳。 

　　B.劣勢分析(W) 

　　1)工業路屬于福州工業區，抗生素廠、福州味精廠尚在生產，對周邊空氣污染較大。 

　　2)現階段地塊周邊尚有陽光烏山榮域及正榮潤城兩個品質相對較高的樓盤，競爭壓力相對較大。 

　　3)地塊周邊道路尚未修建完畢，將給本案前期良好形象帶來一定的影響。 

　　C.機會分析(O) 

　　機會一：該地塊地處鼓樓區，離福州市市政府較近，且在江濱大道旁。行政中心，稀缺的江水資源，將成為該地塊最大的賣點。 

　　機會二：目前江濱板塊的樓盤相對較為稀缺，且前期江濱板塊已形成的良好的居住環境，利于本案前期廣告宣傳。 

　　機會三：現階段江濱板塊尚無更多的土地資源進行房產開發建設，稀缺的土地資源將逐漸提升該板塊的居住價值。 

　　機會四：目前江濱板塊已售完的產品基本以大戶型產品為主，市場空缺性較大，差異化產品將在一定程度上受到置業者的青睞。 

　　機會五：該地塊分布較為方正，利于打造較高端的產品規劃設計。 

　　D.威脅分析(T) 

　　威脅一：國家宏觀調控的持續出臺，進一步制約著房地產市場的發展。 

　　威脅二：從目前福州市房地產市場來看，其成交量處于相對低迷狀態，投資風險相對較大。 

　　威脅三：稀缺的江水資源及土地資源必將吸引一大批知名開發企業前去競拍，拉大了市場差距。 

　　蔚藍研判 

　　該項目擁有繁華而稀缺的市中心地段優勢，是一個適合居住、利于打造高品質的高端項目。從項目開發經濟技術角度分析，按短平快的戰略思路，建議： 

　　1.若競拍樓面地價不超過8788.50元/平方米(每畝地價控制在2226.43萬以下)，投資回報率將達到21%以上，項目開發可行性較強，風險也相對較低，可通過土地拍賣進行拿地。 

　　2.若競拍樓面地價控制在9368.32萬～8788.50元/平方米區間(每畝地價在2373.32萬～2226.43萬區間)，投資回報率將在21%～15%之間，項目開發具有一定的風險性，應在產品規劃、定位、策劃包裝及銷售上有所突破，方能保證開發利潤最大化。 

　　3.若競拍樓面地價控制在11122.25元/平方米左右(每畝地價在2817.65萬元)，其投資回報率將等于零回報率，項目開發風險性將達到最大。